2014年
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恒大遭“空袭”被指资不抵债 房企深陷负债迷局

2019-08-14 00:07:23

    近日,著名做空机构Citron(香椽)发布研究报告,称恒大通过欺骗性的会计处理粉饰报表,掩饰资不抵债的事实。消息一出,各界哗然。随着双方对峙升级,房企负债问题也再次进入人们视线。对于大多数上市房企来说,库存和负债双高依然是比较头疼的问题,部分房企形势不容乐观。为应对资金告急的难题,上市房企各出奇招,拓宽自身融资渠道,万科、招商、soho中国、绿城等龙头房企纷纷开展“融资大计”。

    恒大地产被指资不抵债 许家印称“造谣”

    21日,著名做空机构Citron(香椽)在其网站上发布了一份长达57页的研究报告,称恒大通过欺骗性的会计处理粉饰报表,掩饰资不抵债的事实。香椽认为这是一个极佳的做空机会。

    该报告一出,业界哗然,21日恒大地产股价一度大幅跳水,跌幅高达17%。

    对于香椽报告,恒大地产21日午间在港交所发布公告表示“指控失实。”公司董事长许家印、总裁夏海钧亦在当日召开的紧急电话会议上,称香椽的指责“荒唐”、“完全是造谣”。

    许家印回应称,“一个上市公司账上有多少现金,都是有会计师事务所在审计,怎么会虚假。”在现金流问题上,许家印说,除按揭担保外其债务全数于资产负债表反映,不存在所谓账外债务,公司目前现金流充足,经营非常健康,由于与当前房地产整个行业的情况有关,现金余额不一定达到去年的水平。

    尽管恒大方面及时澄清,但其当日市值仍缩水76.26亿港元,当日成交量37.14亿港元,较前一日2.99亿港元的成交量,放大超过12倍,其中,做空金额2.54亿港元,较前一日的847.4万港元,放大近30倍。

    6月22日,恒大地产又发布详细澄清公告,对香橼做空报告进行了逐条反驳,认为有关指控是对公司财务数据的误读。如恒大表示公司财务结构良好,实际借款只有约517亿元人民币,短期借款更只有约102亿元,净负债率处于67%的健康水平,并不是如香橼所说的“夸大资产或少报负债”。同时,恒大在2011年的合约销售额近804亿元,当年实际回款约681亿元,回款率理想。

    2011年财报显示,截至2011年12月31日,恒大地产账上现金余额达到282亿元,拥有未使用的银行授信额度369.1亿元,总共拥有可动用资金651.1亿元,净负债率为67.5%。

    四大房企负债率均超70% 融资预期不乐观

    尽管有业内人士认为,恒大“树大招风”是其遭遇“空袭”的重要原因,但房企负债率高企也是行业内不得不面对的现实,正如达摩克利斯之剑悬在众房企头上。

    截至今年一季度末,146家房企总负债高达1.49万亿元,其中“万保金招”四大龙头企业的资产负债率也维持在高位,分别为77.73%、78.92%、71.94%和70.32%。同时,房企平均资产负债率也由71.59%增加到71.96%,增长0.37个百分点,其中17家房企资产负债率超过80%。

    在房地产信托方面,申银万国发布的一份研报显示,2012年集合类房地产信托本息共到期2037亿元,加上单一委托人认购的单一类房地产信托,则共有约3062亿本息到期,从3月起进入偿付高峰。

    上海易居房地产研究院近日发布研究报告称,房地产开发企业资金状况已从2011年的“偏紧”步入“紧张”区间,“可能接近甚至低于2008年水平”。报告称,今年前两个月,全国商品房销售额4145亿元,同比下降20.9%,参照去年12.1%的增幅,预示着今年销售额有可能出现负增长。在外部融资环境难以改善的情况下,房企依靠销售回笼资金成为主流,前两个月,房企自筹资金5995亿元,同比增长43.3%,在所有资金来源中占比42.3%,比去年提高了1.4个百分点,预计今年还将保持较高增速。

    瑞银证券行业分析师励雅敏指出,房地产企业对于未来的销售和融资预期都不乐观,短期借款飙升或将会以进一步降价来促进销售。

    链家地产陈雪认为,排除结构性的原因外,市场下行的速度放缓,但快速反弹的可能性不大。限购不见放松,库存持续处于高位,多数房企下半年预期并不乐观。

    万科买壳绿城卖股 房企融资各出奇招

    销售受阻加上债务偿付期到来,使部分房企深陷资金链危机,为了应对资金告急的难题,上市房企各出奇招,拓宽自身的融资渠道以及规模。

    一季度以来,包括中国海外、碧桂园、招商地产、雅居乐、合景泰富、华远地产等多家上市公司宣布了自己在A股和H股的融资计划。数据显示,截至目前,至少有66家A股上市房企提出再融资预案,募集资金接近1500亿元。

    链家地产分析师冯联联认为,一季度出现多家大型房企密集融资,说明2012年房企对于资金的需求仍然有较大的规模。同时,这也表明2011年房企资金回笼的情况并不乐观。

    目前,在上市房企当中,龙头企业都纷纷涉足海外市场,从而取代国内日益增长的高成本贷款。近期,万科收购香港一房地产项目的举动引起了行业的关注,这也是万科试水国际化迈出的重要一步。5月14日晚,万科公告称,待南联地产重组完成后,公司将以10.79亿港元收购永泰地产所持有的南联地产73.91%股权,收购价格5.6197港元/股。

    无独有偶,5月14日,招商地产也宣布成功收购香港上市公司东力控股。此外,在去年6月,金地集团宣布拟收购香港上市公司至祥置业,最终未能成功。也就是说,除保利地产外,至今A股四大房企“万保金招”中已有3家开始了在香港买壳融资的行动。

    除海外融资外,房企也通过银团贷款、卖股等方式筹措资金。

    最近SOHO中国宣布获低息贷款。据悉,SOHO中国与一个由12家银行组成的银团,订立了6.26亿美元的融资贷款协议。

    一直陷入“债务危机”传言的绿城,近日也宣布向香港九龙仓配股,涉及资金约51亿元港币(折合人民币约41.8亿元)。两次配股完成后,九龙仓将持有绿城中国24.6%股权,成为绿城第二大股东。

    对于此次“卖股求生”, 有业内人士表示,2011年绿城的净资产负债率为148.7%,想在今年年底实现其净资产负债率缩减到80%以内的目标并不容易。如果此次绿城通过卖股引进合作者能够扭转危机实属利好,但此次合作并不意味着绿城能够举彻底走出危机。

    3月份以来,各地楼市不断传来“小阳春”热销的消息,但相对于巨大的企业资金缺口,微弱的楼市回暖可能只是杯水车薪。库存量增加,房企整体负债率创历史新高,使得房地产行业“钱景”堪忧。

    万科集团董事会秘书谭华杰表示,万科今年的策略仍是积极过冬,坚持主流产品定位,积极促进销售,争取保持良好的销售速度。而招商地产亦提出“保销售”“提周转”“保融资”为核心的2012攻略,而根据年报,“保销售是2012年工作的重中之重。”

    中原地产研究部总监张大伟表示,标杆房企全国促销的升级无疑具有极强的示范意义,要想尽快摆脱巨大的资金压力,以价换量已经是不可避免的趋势。

   


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